Lorsque vous êtes un particulier et vendez une propriété en France, qui est votre résidence principale et votre résidence fiscale, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value, et ce indépendamment de votre nationalité. Une déclaration d’impôt française avec l’adresse de votre résidence est généralement suffisante pour établir cela. Notez que de simplement payer la taxe d’habitation et taxe foncière sur une propriété en France ne constituent pas une résidence fiscale en France. S’il s’agit d’une résidence secondaire, la taxe sur la plus-value est généralement due si vous avez possédé la propriété moins de 30 ans, même si vous n’êtes pas un résident français.

Si vous êtes un résident non français, mais avez eu une résidence fiscale sur un bien immobilier en France pendant au moins 2 ans (pas nécessairement immédiatement avant la vente), vous êtes exonéré de taxe sur la plus-value de la vente de ces biens (limité à une vente tous les 5 ans), à condition que vous soyez un membre de l’UE ou résident fiscal dans un pays avec une convention fiscale appropriée avec la France. Une déclaration d’impôt française est ici également une preuve suffisante. Sous certaines conditions de revenus, les retraités peuvent aussi être exonérés, tout comme les biens vendus pour moins de 15.000 €.

La base sur laquelle la plus-value est calculée est la différence entre le prix de vente (déduction faite des éventuels frais d’agences immobilières ou autres honoraires professionnels payés par le vendeur) et le prix d’achat augmenté des frais professionnels encourus lors de l’acquisition, typiquement les frais de notaire. Si aucune documentation n’est disponible un montant de 7,5% du prix d’achat est utilisé pour couvrir ces coûts d’acquisition.

Après 5 années de détention un montant de 15% du prix d’achat peut être déduit de la plus-value pour permettre des travaux d’amélioration, même si aucun n’a été réalisé. Alternativement, si vous avez des factures de sociétés (enregistrées au registre des commerces) disponibles pour couvrir les travaux de construction, reconstruction, extension et amélioration œuvres ils pourront être déduits à la place, à condition qu’ils n’aient pas déjà été pris en compte pour l’impôt sur le revenu. Les dépenses d’entretien ne sont pas autorisées, ni les travaux effectués par des travailleurs non enregistrés (par exemple un propriétaire ayant effectué les travaux lui-même). Bien évidemment, le code des impôts tente de définir ce que l’on entend par travaux de construction, reconstruction, extension et amélioration, mais cela n’est pas toujours très clair !
Avec la réforme de la fiscalité d’Août 2013, ce gain imposable est assujetti à partir du 1^er Septembre 2013 à l’application des deux taxes qui, pour les résidents français et non-résidents français résidant dans l’UE, sont de 19% (impôt sur le revenu ou IR) et 15,5% (prélèvements sociaux ou PS). Si vous n’êtes pas un résident d’un pays de l’UE, le taux de l’IR monte à 33,33%. Il y a également des exceptions: par exemple la Norvège tout en étant européenne est non-UE, mais ses citoyens sont soumis à l’IR sur la base de 19%, de même pour l’Islande. Dans le cadre de la lutte contre les paradis fiscaux, les personnes résidant dans certains pays énumérés comme « fiscalement non coopératifs » sont imposés à un taux d’IR de 50%.

Avant d’appliquer ces deux taxes un abattement est déduit de la plus-value imposable selon la durée de détention de la propriété, les abattements étant différents pour le calcul de l’IR et PS (Dans le passé l’abattement était le même pour les deux taxes, mais la simplification ne semble pas être l’objectif du gouvernement actuel!). Pour IR, l’abattement est de 6% par an après la 5ème année et jusqu’à la 21^e, puis de 4% pour l’année 22, donc après la 22^e année il n’y a pas d’IR à payer sur la plus-value. Pour le PS, l’abattement est de 1,65% par an après la 5ème année et jusqu’à la 21^ème, 1,6% pour la 22^e année, puis 9% jusqu’à la 30^e année, après quoi il n’y a plus de CSG à payer sur la plus-value.

Le tableau suivant illustre ces abattements :

Pour les plus-values « importantes » (supérieure à 50.000 €), une taxe additionnelle est également appliquée depuis début 2013. Le taux varie en fonction de la plus-value nette assujettie à l’IR. Pour plus de détails:  http://agence-immobiliere-cote-azur.coastandcountryfrance.fr/augmentation-des-taxes-sur-la-plus-value-immobiliere-des-residences-secondaires/

Pour toutes les ventes de biens immobiliers pour lesquels l’acte authentique est signé entre le 1er Septembre 2013 et le 31 Aout 2014 un abattement exceptionnel de 25% est appliqué sur la plus-value nette imposable après application des abattements pour la durée de détention du bien. Durant cette période la taxe additionnelle (pour plus-value > à 50,000€) est appliquée.

Exemple: Calcul d’une plus-value de 200 000€ réalisée sur la vente d’une propriété dont la durée de détention est de 14 ans.

• Plus-value nette après abattement pour durée de détention (IR) = 200,000 x 46% = 92,000€ et après abattement exceptionnel de 25%  = 69,000€ donc l’impôt à 19% = 13,110€
• Plus-value nette après abattement pour durée de détention (PS) = 200,000 x 85.15% = 170,300€ et après abattement exceptionnel de 25%  =  127,725€ donc l’impôt à 15.5% = 19,797€
• La taxe additionnelle est basée sur 69,000€ et = 69,000 x 2% = 1,380€

TAXE SUR LA PLUS VALUE TOTALE A PAYER = 13,110 + 19,797 + 1,380 = 34,287€

Le notaire calcule la taxe sur la plus-value avant la signature de l’acte authentique de la vente et  déduit le montant du produit de la vente. Dans le cas où le vendeur est non-résident français, il doit utiliser un représentant fiscal, qui agit comme une police d’assurance auprès du gouvernement français quant au possible calcul erroné de la taxe sur la plus-value. Cette taxe est payée par le vendeur dont le coût représente généralement un peu moins d’1% du prix de vente. Alors que le notaire peut éventuellement demander des éclaircissements sur les déductions fiscales pour travaux d’amélioration, le représentant fiscal doit quant à lui s’assurer de la validité de ces déductions dans le cas d’un non-résident. Récemment, il y a également eu des cas où les justificatifs de paiement bancaire ont été demandés pour les factures produites. Cela reflète sans aucun la volonté croissante des autorités fiscales pour éradiquer les financements illicites et le rôle des paradis fiscaux mentionnés ci-dessus. En théorie, cela signifie que les relevés bancaires doivent être conservés pendant 30 ans si le bien immobilier n’est pas vendu avant.
Veuillez noter que bien que nous nous efforçons de nous assurer de l’exactitude des informations mentionnées dans cet article, nous ne sommes pas experts dans ce domaine complexe et avant de prendre toute décision en la matière, veuillez contacter un conseiller compétent.

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Août 2013